Поиск по сайту:

Профессиональные моменты оценки жилой недвижимости

Задача оценщика

В своей работе оценщик руководствуется только объективными данными:

  • от  Заказчика, в части права обладания оцениваемой недвижимости;
  • документацией БТИ;
  • информацией на основе собственных статистических баз;
  • сведениями о спросе-предложении на рынке недвижимости.

В общем случае, для оценщика не имеет значения причина возникновения необходимости оценки объекта, т.к. его профессионализм и объективность — это основа доверия всех участников последующих действий с объектом недвижимости.

Различия в оценках могут возникнуть в случае определения перспектив изменения стоимости в отношении объектов, которые могут менять свою стоимость в результате физических действий с ними (достройка и т.п.) или в результате внешних изменений (строительство объектов инфраструктуры). В оценочной деятельности этот фактор учитывается в отношении отдельно стоящих жилых объектов и получил название "Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования" (принцип ННЭИ). Оценка носит субъективный (вероятностный) характер, т.к. основана на опыте оценщика, его знании планов и последствий развития района объекта. Этот элемент оценки наиболее значим для собственника объекта с земельным участком. Ремонт или перепланировка в многоквартирных домах на величину оценки, как правило, не влияют.

Методики оценки

Общие требования и положения о порядке применения методик даны в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3) и Своде стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005).

Сравнительный метод

Оценщики обычно используют для работы собственную базу данных спроса и предложения, взятую из свободных источников, с привязкой к типовым архитектурным проектам, что позволяет минимизировать затраты на поиск вариантов для сравнения. В дальнейших расчетах используется большое количество "весовых" коэффициентов, отражающих положение объекта, его конструкцию, инфраструктуру района и другие значимые характеристики. За основу берется среднестатистическая цена квадратного метра жилой площади для конкретного региона, города или района.

Сравнительный метод является основным в деятельности всех оценочных организаций. Накопленный конкретной оценочной компанией объем статистических данных по нужному региону непосредственно влияет на степень достоверности при определении реальной рыночной стоимости объекта.

Затратный метод

В основу этого метода заложено определение уровня затрат на строительство объекта с аналогичными потребительскими свойствами и техническими характеристиками. В сущности, это укрупненная калькуляция стоимости строительства. Метод применяется для оценки объектов незавершенного строительства, первичного рынка жилья и индивидуального строительства, т.к. на недвижимость такого рода рыночной цены нет, а непроизводительные затраты застройщика (продавца) не должны находить отражение в оценке стоимости (перекладываться на других участников операций на рынке недвижимости).

С технической и профессиональной точки зрения — это самый сложный и трудоемкий метод оценки и, как правило, он сопряжен с кадастровой оценкой и/или прогнозом перспективности объекта (принцип ННЭИ). В работе важны материалы, подтверждающие фактическое состояние объекта (фото, описание и др.) на момент проведения оценки.

Юридическое значение отчета

Официальный отчет об оценке недвижимого имущества имеет полновесную юридическую силу в ходе судебных разбирательств по имущественным делам.

В практике купли-продажи или мены жилого фонда отчет является базовым элементом в установке окончательной стоимости, которая определяется на договорной основе участниками сделки. Предложения сторон об изменении цены в отчете должны подтверждаться сведениями, которые позволяют применять методику на основе принципа ННЭИ.

Аккредитация компании оценщика

Отчет компании является базовым документом для принятия решения банковскими организациями, которые заинтересованы в объективности и стабильной достоверности получаемой информации. Для этого банки проводят процедуру аккредитации компании, предоставляющей услуги по оценке, которая включает в себя:

  • юридические основания деятельности компании (лицензии, регистрацию и пр.);
  • проверку квалификации кадрового состава (лицензии оценщиков, регистрацию в СРО, наличие соответствующего опыта и т.п.);
  • проверку финансовой деятельности компании (аудит) за период не менее 3-х лет;
  • проверку организации управления и техническую оснащенность компании.

Анализ проводится банком. Процедура достаточно дорогостоящая и длительная. Сроки аккредитации составляют 2-3 месяца.

 

 

Комментируем (авторизация Фейсбук или Вконтакте):