Большинство жителей многоквартирных домов думают, что подвалы и чердаки принадлежат жилищно-коммунальному хозяйству. Но, с другой стороны, во многих городах в подвалах делают магазинчики, мастерские… 

И всё же кому они принадлежат? И могут ли собственники квартир сами распоряжаться нежилой площадью, получая от этого пользу, доход?

Места для совместного пользования

Чердак и подвал являются общим для пользования в том случае, если там имеются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее квартиры. Иначе, технические этажи (чердачные и подвальные помещения) нельзя назвать местом общего пользования. В этом случае они числятся как общее имущество всех граждан, проживающих в доме. 

Вторичный фонд жилья

В выписке из Росреестра можно узнать информацию о том, в чей собственности находятся подвалы и чердаки. Часто технические этажи состоят в собственности у юридического либо физического лица. Когда и как это произошло?

В 90-е годы собственников квартир было значительно меньше, так как все в основном жили в муниципальных квартирах. Когда по стране прошла тотальная приватизация, то она затронула и помещения для совместного пользования – чердаки и подвалы. В связи с этим, сегодня бывшее имущество собственников многоэтажного дома принадлежит юридическому либо физического лицу. При этом часто по договору аренды нежилые помещения переоформляются в собственность всё новых покупателей. И жители домов неоднократно видят, как в подвале из магазина делают бар, кафе или ночной клуб. 

Если дом реконструируют, то чердак и подвал переходят в жилые либо нежилые помещения с индивидуальным назначением. И далее эти технические этажи переходили в собственность инвестора, который осуществляет реконструкцию. 

С домами вторичного жилья понятно, а что же с чердаками в новых домах, которые строят сегодня?

Новые дома

Чтобы узнать, кому принадлежат места для совместного пользования (чердаки, подвалы) многоэтажного здания, нужно заглянуть в проектную документацию. Органы БТИ составляют паспорта на всё помещение нового дома. 

Если по документации чердак и подвал ни за кем не закреплены и у них нет определённой цели, то они будут местами общего пользования. 

Иначе, если эти помещения можно эксплуатировать, застройщик может оформить чердаки и подвалы нового дома себе в собственность и распорядиться, как захочет. Например, продать третьим лицам. 

Право граждан 

Если же жителям домов не нравится, что чердаки и подвалы их дома находятся в индивидуальной собственности, они могут пойти в суд, чтобы тот признал законное право жильцов на пользование помещения - общего имущества дома. В основном этим занимаются жильцы, которым надоел шум ночного подвального клуба, запахи, исходящие с кухни кафе, грузовики, привозящие товар в подвальный магазин и загораживающие проход…

В суде рассматривается спор о признании право на использования общего имущество здания даже в том случае, если в Росреестр занесена запись о собственности на помещение. 

Если общим имуществом (лестницы, коридоры, холлы) владеют, те, кто живет в доме, а само общее имущество зарегистрировано на одно лицо, то жильцы могут потребовать в суде признания права использования долевой собственности. 

Если собственник помещения (чердака или подвала) не пускает жильцов дома в это помещение, то граждане вполне могут обратиться в суд потребовать признать общую долевую собственность с изъятием этой собственности у чужого лица. 

Таким образом, если жильцы дома захотят узнать – кому же всё-таки принадлежат подвалы да чердаки, необходимо обратиться в Росреестр. 

Там им скажу, кто является собственником этих помещений, и на каком основании. Если это общая собственность дома, то жильцы вправе ею распоряжаться и пользоваться.